A crise da habitação em Portugal entrou numa nova fase. Já não se trata apenas de preços elevados nos grandes centros urbanos, mas de um desalinhamento estrutural entre rendimentos, oferta e território, que está a redesenhar o mapa do acesso à casa no país. É esta a principal conclusão da edição de 2026 do estudo Acessibilidade à Habitação, da CENTURY 21 Portugal, que analisa a capacidade real das famílias para comprar ou arrendar casa nas capitais de distrito e nas principais áreas metropolitanas.

Os dados mostram um país a duas velocidades: enquanto o litoral entrou numa situação de bloqueio quase total, o interior resiste, ainda que sob pressão crescente, como último reduto de alguma acessibilidade habitacional.

O colapso da acessibilidade no litoral

Entre 2022 e 2025, a acessibilidade à compra de habitação deteriorou-se de forma acelerada nas principais capitais litorais. Lisboa, Porto e Faro deixaram de oferecer qualquer possibilidade de compra financeiramente sustentável para uma família média residente na sua própria cidade. Comprar uma habitação de referência implica hoje taxas de esforço superiores a 50% do rendimento disponível, um patamar considerado extremo pelos referenciais do Banco de Portugal, da OCDE e do Eurostat.

Esta rutura não resulta apenas da subida dos preços. Embora os rendimentos tenham crescido cerca de 16% no período analisado, os preços de venda e as rendas aumentaram a um ritmo muito superior, em alguns mercados acima de 40% ou 50%. A consequência é simples: o crescimento salarial foi incapaz de acompanhar a escalada do mercado imobiliário.

Segundo Ricardo Sousa, “em três anos, a habitação tornou-se um desafio intransponível nas principais capitais de distrito para quem compra a sua primeira casa na sua cidade”, um sinal claro de exclusão residencial nas zonas economicamente mais dinâmicas do país.

O interior como refúgio

Ao contrário do litoral, várias capitais do interior continuam a permitir o acesso à habitação sem esforço excessivo, mantendo taxas de esforço abaixo dos 33% considerados ideais. No entanto, o estudo mostra que esta vantagem está a esbater-se. Em 2022, a maioria das cidades acessíveis permitia comprar casa sem esforço elevado; em 2025, mais de metade dessas capitais já exige sacrifícios financeiros significativos às famílias.

A geografia da acessibilidade mudou, mas não estabilizou. O interior resiste menos por virtude de políticas estruturadas e mais por ainda não ter sido plenamente absorvido pela pressão demográfica, turística e de investimento que marcou o litoral na última década.

Áreas metropolitanas: exclusão em cadeia

Nas áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto, a crise assume contornos sistémicos. O estudo identifica um fenómeno de exclusão territorial progressiva, em que o centro económico expulsa residentes para anéis cada vez mais periféricos. Mesmo nesses territórios, a acessibilidade deteriora-se rapidamente.

Na Área Metropolitana de Lisboa, arrendar uma habitação de 90 m² tornou-se financeiramente inviável em todos os concelhos analisados. Comprar só permanece possível, e com esforço elevado, em alguns municípios da margem sul e do arco exterior. O padrão repete-se no Porto, embora com valores absolutos mais baixos, mas com subidas igualmente rápidas.

O resultado é uma mobilidade residencial forçada, ditada não por escolha, mas por impossibilidade económica, com impactos diretos na organização do território, nos tempos de deslocação e na produtividade das famílias.

Quando a “casa possível” encolhe

Um dos indicadores mais reveladores do estudo é a redução drástica da área habitacional financeiramente sustentável. Nas regiões mais pressionadas ‑ AML, AMP e Algarve ‑ uma casa considerada acessível sem esforço excessivo corresponde hoje, em média, a 35 a 50 m², menos de metade da área de referência de 90 m² utilizada na análise.

Este encolhimento não é apenas simbólico. Representa uma mudança estrutural na qualidade de vida, na composição dos agregados familiares e na capacidade de fixação de população ativa nas zonas urbanas centrais.

Um mercado desalinhado com os rendimentos

O estudo conclui que o problema da habitação em Portugal não é conjuntural, mas estrutural. Apenas 48% da oferta disponível está ao alcance de 77% das famílias portuguesas, cujo limite de compra se situa até aos 330 mil euros. Este desfasamento é agravado por um fator muitas vezes ignorado no debate público: o poder de compra nacional permanece cerca de 30% abaixo da média da União Europeia.

Neste contexto, a subida dos preços tem um impacto mais severo em Portugal do que em economias com rendimentos médios mais elevados, aprofundando desigualdades territoriais e sociais.

Diagnóstico claro, respostas ainda insuficientes

O estudo da CENTURY 21 Portugal coloca os números no centro do debate, mas deixa implícita uma conclusão mais ampla: sem uma articulação efetiva entre política de habitação, planeamento urbano e mobilidade, o mercado continuará a empurrar famílias para soluções financeiramente insustentáveis.

Mais do que um retrato estatístico, o relatório funciona como um alerta económico. A crise da habitação deixou de ser apenas um problema social; tornou-se um fator estrutural que condiciona o crescimento, a coesão territorial e a competitividade do país.