Um estudo sobre a evolução do setor em Portugal aponta para o reforço da
atividade de construção nova e a diversificação de segmentos e modelos imobiliários
como as principais vias para a dinamização do mercado. Estas conclusões fazem
parte do mais recente do estudo de mercado Market
360º apresentado pela consultora imobiliária JLL.

Além de refletir sobre as perspetivas de evolução do mercado para o novo
ano, o documento dá ainda a conhecer os principais indicadores de desempenho
referentes a 2019. “Fechámos uma década de contrastes fortes com um mercado que
atinge a sua maturidade em picos históricos. Dois anos consecutivos com mais de
€3.000 milhões investidos em imobiliário comercial, com cerca de 200.000 m2 de
escritórios ocupados e, um número próximo das 180.000 casas vendidas”, começa
por notar Pedro Lancastre, Diretor Geral da JLL Portugal. “Acreditamos que o
mercado se possa manter nestes patamares, e contamos que 2020 volte a ser mais um
ano muito positivo para o imobiliário português”.

O reforço da construção nova será uma das principais vias para a
dinamização do mercado imobiliário este ano, sublinha o estudo da consultora,
que aponta para o arranque de projetos estruturantes como os da Feira Popular,
Metropolis ou Pedreira do Alvito, para dar novo impulso ao mercado. “Esperamos
voltar a ter um “ano de terra”, com investimento no desenvolvimento de terrenos
para projetos de habitação, mas também de usos mistos, especialmente fora do
centro da cidade e muito a pensar nas famílias portuguesas. Temos que continuar
neste caminho de dar resposta à escassez da oferta, que é um dos maiores
handicaps do mercado atualmente”, nota o diretor geral da JLL.

Ao mesmo tempo, o Market 360º indica uma tendência de diversificação que
vai atravessar o mercado quer em termos de segmentos e conceitos, quer em
termos de geografias, algo que começou a desenhar-se já em 2019 e que é típico
de um mercado maduro que procura novos caminhos para se expandir. “Os segmentos
alternativos e a co-revolution vão dar que falar nos próximos anos, quer como
alvos de investimento para rendimento quer como novos modelos de imobiliário
que os millennials querem usar cada vez mais. A par destas novidades, também
estão a emergir novas formas de captar investimento para o país, como as SIGI,
e os promotores e investidores estão atentos a cada vez mais geografias fora de
Lisboa e Porto”, explica ainda Pedro Lancastre.

De acordo com o Market 360º, 2020 promete ser um ano de elevada atividade
em todos os setores, apesar dos desafios colocados pela limitação da oferta que
continua a persistir.

No investimento, Portugal vai manter-se como um dos destinos primordiais
dos investidores internacionais, estimando-se um volume de transações próximo
dos €2,5 mil milhões. A oferta, sobretudo nos setores mais tradicionais, tende
a ser mais escassa, prevendo-se uma crescente dinâmica nos setores alternativos.

O segmento de Living, em que se incluem o coliving, residências de estudantes
e o arrendamento residencial, serão alvos dos mais atrativos. Mas também devem
assistir-se às primeiras transações de forward funding (investimento em ativos
ainda em desenvolvimento) no segmento de escritórios, assim como ao crescente
interesse pelo Porto. As SIGI prometem ainda dinamizar a indústria este ano,
com as primeiras cotadas a dar passo já em janeiro, embora ainda seja prematuro
antecipar a extensão do impacto deste novo instrumento.

Nos escritórios, o ano irá exigir criatividade no sentido de encontrar
oferta disponível para a procura que não dá sinais de abrandar. Apesar de se verificar
maior investimento na promoção de escritórios, o lançamento de projetos tem
sido afetado pelos demorados processos de licenciamento, prevendo-se apenas
79.000 m2 concluídos este ano. A reabilitação de projetos existentes vai ser
uma das formas de disponibilizar oferta mais rapidamente, ao mesmo tempo que os
contratos de pré-arrendamento vão continuar a ser uma realidade do mercado.

No retalho, o comércio de rua deverá manter a sua dinâmica, diversificando-se
as ruas junto dos principais eixos comerciais de Lisboa e Porto, com novas
marcas a surgir em cada vez mais artérias. Nos centros comerciais vai continuar
a regeneração da oferta, incluindo a expansão de projetos consolidados como o Colombo
ou o Norte Shopping.

Na habitação, será ainda um ano em crescimento, mas menos pronunciado, com
os preços das casas a ajustarem especialmente no segmento de usados. A oferta de
fogos novos, em zonas fora dos centros prime de Lisboa e Porto, e mercados
periféricos destas cidades, vai ganhar escala este ano, dando resposta
sobretudo à procura nacional. Mas também o arrendamento começa a ganhar ênfase
na habitação, com alguns projetos de raiz a serem já pensados para este fim. Os
estrangeiros mantêm-se bastante ativos na compra de casas.

Na promoção, a habitação, sem grandes surpresas, será um dos grande alvos
de investimento, com os promotores muito ativos na compra de terrenos para o desenvolvimento
de projetos de raíz, com maior dimensão e fora das zonas mais valorizadas. A procura
por projetos e terrenos para usos mistos e alternativos também tenderá a
crescer. De destacar a crescente preocupação por parte dos promotores com os
custos de construção e o atraso nos nos processos de licenciamento.

No setor hoteleiro antecipa-se mais um ano forte para o turismo nacional,
com maior diversificação da origem dos turistas e um bom desempenho dos hotéis.
No investimento, depois de um ano em que os hotéis foram um segmento estrela
nas transações comerciais, é esperado um novo ano de forte atividade, com um impulso
especial das SIGI. As novas geografias começam também a fazer parte da estratégia
dos investidores, decorrente dos preços elevados na capital e em forte subida
na cidade do Porto.

“Novas portas estão a abrir-se para a entrada do mercado numa nova década, num cenário em que Portugal continua a manter-se em alta junto de investidores, promotores, empresas, estudantes e turistas. De certeza que vamos conseguir estar à altura dos desafios e conduzir o setor num caminho sólido de maturidade, assim o país consiga garantir um clima de estabilidade”, termina o diretor geral da JLL.

INDICADORES 2019

ESCRITÓRIOS

• 193.892 m2 de
  absorção em Lisboa – variação de -6% face a 2018;
• O Prime CBD e
  o Corredor Oeste foram as zonas mais dinâmicas em 2019, concentrando, cada uma,
  26% da absorção anual;
• Disponibilidade
  do mercado termina 2019 nos 5,4%;
• Os Serviços a
  Empresas, Consultores e Advogados, e TMT’s & Utilities foram as áreas da
  procura mais ativas em 2019, com quotas de cerca de 20% cada na absorção anual;
• Renda prime
  revista em alta – Prime CBD com crescimento de 19% face ao seu anterior ponto
  máximo, em 2008. Renda em €25/m2/mês.

RETALHO

• No retalho, comércio
  de rua continuou mais dinâmico que os centros comerciais, concentrando 70% das
  operações de arrendamento de lojas contabilizadas pela JLL em 2019;
• Restauração é
  uma das áreas de procura mais dinâmica;
• Centros
  comerciais apostam na renovação e continuam no radar dos retalhistas. Prevista
  a expansão do Colombo e do NorteShopping para 2020;
• Avenida da
  Liberdade renasceu, registando o maior crescimento das rendas no comércio de
  rua em Lisboa de 90€/m2/mês para 110 €/m2/mês;
• Chiado
  continua a ser a localização mais importante no comércio de rua, com uma renda
  de 145€/m2/mês;
• Renda prime
  nos centros comerciais foi de 125€/m2/mês.

INVESTIMENTO

• €3.240
  milhões transacionados em imobiliário comercial – em linha com os €3.356
  milhões investidos em 2018, o volume mais elevado desde que há registo;
• Retalho
  concentra 29% | Escritórios 27% | Alternativos 18% | Hotéis 17%;
• 87% do
  investimento é internacional;
• Yields prime
  são de 4,00% quer nos escritórios e no comércio de rua de Lisboa, Nos centros
  comerciais atingem os 5,00%, no imobiliário industrial e logístico os 6,00% e
  nos retail parks os 6,25%;
• Perspetiva-se
  um volume de transações de €2,500 milhões para 2020.

RESIDENCIAL

• Número de casas
  vendidas em Portugal deverá atingir as 178.700 unidades, semelhante aos
  resultados de 2018 (estimativa JLL com base em dados INE);
• Concessão de Crédito
  à Habitação deverá aumentar cerca de 4% face a 2018, atingindo os €10,2 mil
  milhões (estimativa JLL com base em dados do Banco de Portugal);
• Os preços das
  casas em Lisboa e Porto desaceleram as subidas, mas mantêm-se em níveis de 10%
  e 20%, respetivamente (dados SIR);
• Segmento
  premium – amostra de vendas realizadas pela JLL – 57% das vendas para estrangeiros.

Brasil (1º); França (2º) e Reino Unido (3º) são as nacionalidades
internacionais mais ativas, contabilizando-se 47 países emissores.

Valor prime na Avenida da Liberdade - 10.500€/m2.

DEVELOPMENT (PROMOÇÃO)

• Em 2019
  (dados INE, jan-nov) foram licenciados 3.454 edifícios na Área Metropolitana de
  Lisboa e 21.750 no total do país, volumes semelhantes a 2018;
• Destaca-se o regresso
  da construção nova como via para o crescimento da promoção imobiliária;
• Os projetos
  de habitação construídos de raiz, com escala e pensados para as famílias
  portuguesas são os principais alvos de investimento;
• As
  localizações fora do centro de Lisboa e Porto e as zonas periféricas destas
  cidades são os destinos preferenciais desta vaga de promoção.

HOTELARIA

Volume de investimento em ativos hoteleiros (em Portugal) a totalizar €550
milhões, referentes a 11 hotéis num total de 1.950 quartos. Um ano ímpar para
este segmento.

• O número de
  dormidas em Lisboa em 2019 ascendeu a 17,27 milhões (jan-nov 2019 – dados INE);
• RevPar cresce
  de 99,55 € em Lisboa e diária média de 127,50€ (jan-nov 2019, dados STR);
• Em 2019 abriram
  8 novos hotéis em Lisboa, com mais de 700 camas;
• O pipeline de
  hotéis para os próximos 3 anos em Lisboa é de15 novas unidades no total de 2.110
  quartos.

A JLL (NYSE:JLL) é uma empresa especializada em imobiliário e gestão de
investimento que integra o índice Fortune 500. cCom receitas anuais de $16,3
mil milhões, opera em mais de 80 países, com uma equipa global de 93.000
profissionais.